Si verifica un abuso edilizio ogni volta in cui si costruisce un’opera senza aver prima richiesto le autorizzazioni necessarie allo scopo. Ma dopo che tale difformità è appurata, cosa si può fare per regolarizzare la propria situazione? Prima di tutto analizziamo di chi e quali sono le responsabilità.

In forza di quanto previsto dall’articolo 29 del Testo unico edilizia (d.p.r. n. 380/2001), la responsabilità della conformità delle opere alla normativa urbanistica e alle previsioni di piano spetta congiuntamente al titolare del permesso di costruire, al committente e al costruttore.

Tali soggetti sono responsabili, insieme al direttore dei lavori, anche della conformità delle opere alle previsioni del permesso e alle modalità esecutive da questo stabilite. Gli stessi, poi, sono chiamati a pagare le sanzioni pecuniarie e a farsi carico in solido delle spese per l’esecuzione in danno, in caso di demolizione di opere realizzate abusivamente. Resta ferma, chiaramente, la possibilità di dimostrare di non essere responsabili dell’abuso.

Posizione particolare è quella del direttore dei lavori, in quanto è lo stesso Testo Unico a esonerarlo da responsabilità nel caso in cui abbia contestato la violazione delle prescrizioni del permesso di costruire agli altri soggetti (ad esclusione delle varianti in corso d’opera) e abbia contemporaneamente comunicato in maniera motivata la violazione stessa al dirigente o al responsabile del competente ufficio comunale.

L’esonero da responsabilità, nel caso in cui vi sia totale difformità o variazione essenziale rispetto al permesso di costruire, presuppone anche la rinuncia all’incarico, contestuale alla comunicazione al dirigente. In caso contrario, infatti, il dirigente segnala al consiglio dell’ordine professionale di appartenenza la violazione in cui è incorso il direttore dei lavori, che può comportare anche la sua sospensione dall’albo professionale da tre mesi a due anni.

Ma vediamo insieme le varie tipologie di abuso e come poterlo sanare

Tipologie di abuso edilizio

Il Dpr 380/2001 prevede tre fattispecie di abuso edilizio ordinate secondo la gravità dell’abuso stesso:

• ipotesi di interventi in assenza di permesso o di totale difformità;
• ipotesi intermedia di variazioni essenziali dal titolo edilizio;
• ipotesi residuale della parziale difformità da esso.

L’abuso edilizio è, quindi, la difformità tra ciò che viene costruito e quanto è autorizzato (o autorizzabile). A seconda della gravità di questa differenza, si rinvengono:

• abuso totale, quando la costruzione avviene in assenza di qualsiasi titolo abilitativo;
• abuso sostanziale, se il manufatto è completamente diverso – per caratteristiche costruttive o destinazione d’uso – rispetto a quanto oggetto di permesso e se vi sono variazioni essenziali;
• abusi minori, ossia gli interventi realizzati con modalità diverse da quelle previste e autorizzate, ma che incidono su elementi particolari e non essenziali.

Abusi totali

In questa categoria, rientrano sia le ipotesi di costruzioni realizzate in assenza di titolo sia quelle completamente diverse rispetto al permesso. Per “assenza” si intende sia la non esistenza del titolo (mai chiesto o mai rilasciato), ma anche quando, pur esistendo, esso risulti privo di efficacia, sia in origine sia a seguito di provvedimento successivo del comune o del giudice amministrativo.

La totale difformità dal permesso di costruire si verifica in caso di realizzazione di manufatti completamente diversi per caratteristiche:

• tipologiche;
• planovolumetriche;
• di utilizzo;

rispetto a quelle oggetto del permesso, e per l’esecuzione di volumi oltre i limiti indicati nel progetto e autonomamente utilizzabili.

Abusi sostanziali

Questa tipologia si manifesta in presenza delle cosiddette «variazioni essenziali». I criteri per la definizione di tali variazioni sono elencati all’art.32 del Tue e riguardano:

• il mutamento di destinazione d’uso con variazione degli standards;
• l’aumento della cubatura o della superficie;
• le modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto;
• la violazione della normativa edilizia antisismica.

Per le costruzioni realizzate in assenza di permesso o con variazioni essenziali, scatta comunque la demolizione, poiché è necessaria la riduzione in ripristino dell’abuso edilizio stesso.