Chi paga le spese condominiali tra inquilino e proprietario?

Le spese condominiali comprendono molti voci, alcune a carico del proprietario di casa, altre degli inquilini. Vediamo quali sono e cosa fare se l’affittuario non paga.

Chi paga le spese condominiali tra inquilino e proprietario?

Chi paga il condominio tra l’inquilino e il proprietario di casa? Rispondere in maniera univoca non è possibile poiché le spese condominiali comprendono diverse voci, alcune a carico degli affittuari e altre del proprietario dell’immobile.

La ripartizione delle spese condominiali è oggetto di libertà contrattuale; ciò significa che inquilino e proprietario possono liberamente accordarsi su cosa sia a carico dell’uno e cosa dell’altro. Tuttavia, se manca l’accordo, si considerano sempre a carico degli inquilini gli “oneri accessori” ovvero quelli per la manutenzione delle parti in comune effettivamente utilizzate, l’acqua, l’elettricità e il riscaldamento. Tutto il resto spetta al locatore.

Se l’inquilino non paga il condominio, il padrone di casa può risolvere il contratto anticipatamente.

Spese di condominio, a cosa servono e quali sono

Le spese di condominio si riferiscono al mantenimento delle parti in comune del condominio, per il godimento di tutti gli abitanti. Quello che comunemente viene detto “condominio” comprende diverse voci di spesa; in particolare è importante distinguere tra:

  • spese di conservazione del condominio, che spettano ai proprietari delle unità immobiliari;
  • spese di uso ed esercizio, che spettano solo a chi utilizza le parti comuni.

A queste si devono aggiungere le spese di manutenzione del condominio, che a loro volta sono divise in:

  • manutenzione ordinaria, come ad esempio la riparazione degli impianti, la sostituzione delle scale e altre;
  • manutenzione straordinaria, che in genere sono quelle che derivano da eventi eccezionali, ad esempio un acquazzone che danneggia il tetto.

Spese di condominio, quali sono a carico dell’inquilino?

Il nostro Codice civile lascia alle parti la facoltà di stabilire nel contratto di locazione come ripartire le spese condominiali tra inquilini e padrone di casa. Se non vi è alcuna pattuizione a riguardo, l’inquilino è sempre tenuto a pagare i c.d. “oneri accessori” al canone di affitto, che sono:

  • i servizi di pulizia e spurgo di pozzi e latrine;
  • funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore;
  • acqua ed elettricità;
  • costi di riscaldamento e condizionamento;
  • altri servizi comuni, ma solo se gli inquilini ne traggono effettivo godimento.

Il proprietario di casa ha diritto in ogni momento a prendere visione delle spese effettuate e dei criteri di ripartizione.

Cosa paga il proprietario di casa?

Le spese non incluse nell’elenco di cui sopra sono integralmente a carico del proprietario dell’immobile. Per sintetizzare, il locatore deve pagare le spese di amministrazione, ad esempio quelle postali, le spese di assicurazione, il compenso richiesto dall’amministratore di condominio e le spese di straordinaria manutenzione.

Che fare se l’inquilino non paga?

Spesso accade che gli inquilini non paghino le spese di condominio relative agli oneri accessori; in questo caso cosa può fare il proprietario di casa?

Se gli affittuari non pagano il condominio, si potrà procedere con lo sfratto, esattamente come se non avessero pagato il canone mensile pattuito. Però il padrone di casa prima di procedere deve aspettare che l’omesso versamento delle spese condominiali raggiunga almeno il valore di due mesi di canone di affitto, in applicazione delle more. Infatti il Codice civile prevede che se l’inquilino non paga gli oneri accessori per più di due mesi, il locatore può agire per lo scioglimento anticipato del contratto.

Invece l’amministratore di condominio non può avanzare alcuna pretesa nei confronti degli affittuari insolventi, dato che è un soggetto estraneo al rapporto contrattuale. Egli potrà solamente sollecitare il padrone dell’immobile.

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