Casa: il contratto preliminare e relativa trascrizione

Con il contratto preliminare le parti si obbligano a concludere un futuro contratto, stabilendone modalità e termini.

Nel campo immobiliare il contratto preliminare serve a creare un vincolo che obblighi il venditore e l’acquirente a concludere l’atto di vendita; vincolo riconosciuto e tutelato dalla legge e che consente alle parti di avere il tempo necessario per svolgere le necessarie incombenze precedenti la vendita, quali ad esempio:  liberare l’immobile da cose o persone, cercare un finanziamento per procedere all’acquisto, vendere un altro immobile di proprietà dell’acquirente, effettuare la ricerca di un immobile per la parte venditrice nonché per regolarizzare e predisporre la documentazione necessaria all’atto di vendita.

Inoltre il tempo precedente l’atto di vendita serve per svolgere in modo approfondito da parte del notaio incaricato i necessari controlli nei pubblici registri (Catasto e Conservatoria) al fine di garantire all’acquirente la piena proprietà e libera disponibilità degli immobili oggetto di trattativa, l’assenza di gravami e/o formalità pregiudizievoli, nonché di effettuare i necessari controlli per accertare la regolarità urbanistica, edilizia e catastale secondo le vigenti disposizioni normative.

In alcuni casi potrebbe poi occorrere del tempo tra il contratto preliminare e l’atto definitivo di vendita al fine di risolvere alcuni aspetti problematici che non consentono la vendita immediata o che costituiscono un ostacolo alla vendita stessa: si pensi ad esempio alla necessità di cancellare ipoteche o altre formalità pregiudizievoli, di procedere al frazionamento delle unità immobiliari in quanto ciò che è stato promesso in vendita fa parte di un complesso più ampio di proprietà della parte venditrice oppure ancora al caso in cui sia necessario procedere alla regolarizzazione di pendenze con il condominio e/o con terzi.

È altresì importante distinguere il contratto preliminare dalla proposta d’acquisto.

La proposta d’acquisto, infatti, è una dichiarazione unilaterale della parte acquirente di voler acquistare un immobile ad un certo prezzo; detta proposta, che solitamente è un modulo prestampato, è accompagnata dal versamento di una somma di denaro a titolo di ”caparra”. Benché gli impegni presi con la proposta di acquisto siano vincolanti per chi ha effettuato la proposta, il venditore rimane libero di valutare altre offerte ed altre proposte e pertanto chi ha sottoscritto la proposta non può essere certo che l’affare venga concluso fino a quando l’accettazione dell’offerta non viene sottoscritta da parte del proprietario e consegnata al proponente. Inoltre poiché nella proposta e nell’accettazione sono indicati solamente i termini essenziali dell’accordo, spesso è opportuno, se non necessario per le ragioni sopra indicate, stipulare un contratto preliminare e quindi un contratto sottoscritto contestualmente da entrambe le parti e con un contenuto specifico per la trattativa concreta. Nel contratto preliminare infatti è possibile scendere nei dettagli della trattativa ed aggiungere quelle pattuizioni opzionali che possono però essere di grande interesse per le parti; anche in questo caso si possono fare un paio di esempi molto indicativi: a) la facoltà di nominare persone ed enti che stipuleranno il contratto definitivo b) prevedere pattuizioni in ordine alla consegna anticipata o alla gestione delle spese ed oneri (fiscali) relativi all’immobile nella fase antecedente l’atto di vendita.

Infine il preliminare (a differenza della proposta d’acquisto) può essere trascritto e beneficiare della tutela offerta dall’art. 2645-bis del codice civile.

La trascrizione produce un effetto prenotativo che permette di far retroagire gli effetti della trascrizione del contratto definitivo di vendita già al momento della trascrizione del preliminare.

In tal modo:

  1. vengono neutralizzate eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del preliminare (si pensi ad es. al venditore che cerchi di vendere lo stesso immobile a più soggetti o al caso in cui il venditore potrebbe “subire” azioni sull’immobile da parte di terzi);
  2. in caso di inadempimento del venditore sarà possibile ottenere dal giudice un provvedimento che produrrà gli stessi effetti della vendita e che consente al promissario acquirente di ottenere la proprietà dell’immobile.

Per ottenere la trascrizione è necessario che il contratto preliminare sia ricevuto o autenticato da un notaio. È consigliabile procedere alla trascrizione in tutti i casi in cui:

  1. tra il contratto preliminare e quello definitivo trascorra un certo lasso di tempo;
  2. e/o la caparra consegnata al venditore abbia un importo rilevante.

Occorre ricordare che in assenza di trascrizione i terzi che contraggono con il venditore e i suoi creditori non possono essere a conoscenza della promessa di vendita e, pertanto, eventuali trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli saranno opponibili al promissario acquirente che non ha trascritto il contratto preliminare.

Nel caso in cui non si proceda alla trascrizione del preliminare, dunque, il promissario acquirente avrà esclusivamente un diritto di credito nei confronti del promittente venditore (pari al doppio della caparra versata) oltre ad un eventuale risarcimento del danno.

 

In collaborazione con:

Federico de Stefano
Notaio in Milano
ALD NOTAI

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