Affitto con riscatto: cos’è e come funziona. Conviene?

Cos’è l’affitto con riscatto e quanto conviene? Ecco una guida completa su questa gettonata tipologia di affitto.

Affitto con riscatto: cos'è e come funziona. Conviene?

La nostra guida si pone l’obiettivo di parlare in maniera dettagliata dei singoli aspetti che regolano il sistema dell’affitto con riscatto, sottolineando le differenze tra il suo tipo di contratto e il classico accordo di locazione, nonché rispondere alle domande più frequenti su questa tipologia d’affitto e valutarne la convenienza reale, così da fornire una panoramica completa per prendere una decisione consapevole sul firmare o meno un accordo di questo tipo.

Cos’è un affitto con riscatto

Un affitto con riscatto è una speciale tipologia di contratto che permette al conduttore di ricevere in affitto l’immobile e di esercitare un’opzione di acquisto sullo stesso versando una quota mensile maggiorata a titolo di anticipo. Dunque, diversamente da un normale patto scritto tra locatore e affittuario, è prevista la possibilità da parte del locatario di diventare entro un tempo prestabilito il futuro proprietario dell’abitazione.

Esistono differenti modelli di affitto con riscatto. La versione più utilizzata è il contratto di locazione con preliminare di vendita (o patto di futura vendita), per la redazione del quale è necessario rivolgersi a un notaio. Se il conduttore non finalizza la compravendita della casa, il venditore può trattenere come indennizzo le quote versate in precedenza, mentre il contratto di affitto proseguirebbe normalmente.

La seconda modalità più diffusa è nota come affitto con riscatto con opzione di futuro acquisto. Esso consiste nella stipula di un normale contratto di affitto, al termine del quale (o in una data stabilita al momento dell’atto) il conduttore può esercitare un’opzione di acquisto dell’immobile. Durante l’affitto, il locatario versa al proprietario dell’abitazione un canone maggiorato. L’importo del «premio» viene poi detratto dalla somma totale richiesta per la vendita dell’immobile.

La terza tipologia è l’affitto con riscatto con riserva di proprietà, che consente al venditore di posticipare il trasferimento della proprietà solo dopo che l’acquirente avrà provveduto a saldare l’intero prezzo di vendita. Si tratta di un vero e proprio contratto di compravendita, per effetto del quale le imposte sono a carico dell’affittuario.

Come funziona un affitto con riscatto

Il contratto di affitto con riscatto presenta regole precise, che vanno a definire l’accordo tra il proprietario e l’affittuario interessato all’affitto con l’aggiunta dell’opzione di acquisto.

Nell’affitto con riscatto, l’inquilino paga un canone mensile maggiorato del 20-30% rispetto a una normale rata prevista dai contratti di locazione. La parte eccedente del pagamento serve come anticipo per l’eventuale acquisto futuro dell’immobile.

Per esempio: una mensilità corrisponde a 500 euro e il premio maggiorato previsto dall’accordo del contratto di affitto con riscatto è del 30% (150 euro). L’importo da versare sarà quindi di 650 euro, che il potenziale compratore pagherà mensilmente.

Al momento di esercitare l’opzione d’acquisto, ad esempio 4 anni dopo, l’inquilino potrà contare su un anticipo di 7200 euro da sottrarre al prezzo di vendita, calcolato secondo questa formula:

(Quota mensile in eccesso * 12 mesi) * 4 anni = (150 * 4) * 4 = 1.800 * 4 = 7.200

A differenza dei tradizionali preliminari di vendita, l’anticipo dell’affitto con riscatto non è una caparra da versare al momento della firma del contratto ma può essere equiparato al pagamento della mensilità di un mutuo.

La durata dell’affitto con riscatto non può essere superiore ai dieci anni. L’articolo 23 (comma 3) del decreto legge numero 133 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 12 settembre 2014, precisa che:

Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice civile. Il termine triennale previsto dal comma terzo dell’articolo 2645-bis del codice civile è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni. Si applicano altresì le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonché degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili. In caso di inadempimento si applica l’articolo 2932 del codice civile.

Le due parti (proprietario dell’immobile e conduttore) hanno la facoltà di scegliere la durata del contratto di locazione. Ad esempio, nulla vieta loro di adottare la classica formula 4+4 (o 3+2). Il termine entro cui vale l’opzione d’acquisto, ovviamente, incide sulla quota maggiorata della rata: tanto è più bassa la scadenza, tanto più alto è il premio da versare e viceversa.

Nel periodo in cui perdura lo stato di affittuario, l’inquilino non è comunque tenuto al versamento delle tasse concernenti l’abitazione, come l’Imu (Imposta Municipale Unica), che restano a carico del proprietario dell’immobile finché l’inquilino non diventa formalmente il titolare della proprietà. Questo, anche in caso di trasferimento della residenza.

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